Il possesso dell'immobile dopo l'asta

In concreto
In media, dopo 8 settimane dal rilascio del Decreto di Trasferimento, i proprietari “esecutati” consegnano l'immobile ai nuovi intestatari. E’ necessaria qualche settimana in più, quando l’immobile è occupato da un inquilino senza titolo. Quando invece il bene è già vuoto, in genere, si esegue la presa di possesso certificata. Infine, col curatore o il custode giudiziario, attraverso il loro concorso, si riceve la consegna delle chiavi.

Giuridicamente
Se l'immobile è occupato dall'esecutato o da membri della sua famiglia, questo è "giuridicamente libero alla vendita".Nel Decreto di Trasferimento, il Giudice dell'Esecuzione ingiunge ai debitori il "rilascio immediato dell'immobile nella piena disponibilità dell'aggiudicatario". Pertanto, il trasferimento di proprietà dell'immobile subastato costituisce titolo «immediatamente esecutivo» per il rilascio dell'immobile.Nel caso di contratto locativo - a terzi non simulati - la "data certa" (accordata unicamente con la Registrazione del contratto di affitto presso l'Ufficio del Registro) è assoggettata alla legittimità del contratto stesso. La cronologia di detta data infatti dovrà essere antecedente al RGE per determinare l’”opponibilità” del contratto di locazione, poiché il pignoramento congela lo stato di fatto e di diritto. Va considerato che la quasi totalità degli appartamenti venduti all'asta, quand'anche occupati da terzi, non rientrano nelle condizioni della "locazione con data certa". Pertanto, in base alla normativa espropriativa, il 96% circa degli immobili venduti all'Asta sono giuridicamente liberi alla vendita.

SCHEMA SINTETICO

Se l'immobile è occupato dal debitore - precedente proprietario Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione o blocco degli sfratti.
Se l'immobile è stato locato dopo la trascrizione del pignoramento Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione o blocco degli sfratti, né causa di fine locazione.
Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento, ma non c'è una data certa, tuttavia è certa la detenzione prima del pignoramento Scadenza della locazione 1 anno dopo l'acquisto all'asta. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.
Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento senza data certa e anche la detenzione non è certa Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione o blocco degli sfratti, né causa di fine locazione.
Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione autorizzata dal giudice Devono essere rispettati i tempi sino alla scadenza legale. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.
Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione non autorizzata dal giudice Vanno rispettate per un massimo di 1 anno dall'ultimo rinnovo. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.
Locazioni autorizzate dal giudice durante le fasi dell'esecuzione Scadono al momento del Decreto di Trasferimento.
Locazioni a norma, anteriori al pignoramento, ma con un canone inferiore di oltre 1/3 al canone regolare o a precedenti locazioni Non hanno validità. Pertanto, azione esecutiva: non c'è graduazione o blocco degli sfratti.
Diritto di abitazione del coniuge trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari In base al titolo e all'età di eventuali figli legittimi. Tuttavia, è annullabile, come da ultimo indirizzo giuridico: sentenza Tribunale Monza.
Sublocazione parziale registrata prima del pignoramento Nullità dell'atto se nell'allegato al contratto di mutuo è indicato il divieto di sublocazione.
Terzi - titolari di prima locazione - con successiva sublocazione totale, con data antecedente il pignoramento Decade il diritto economico del primo soggetto. Per il conduttore occupante l'immobile si fa riferimento alle condizioni di cui sopra.
Locazioni ultranovennali.
Nel caso di trascrizione ante-pignoramento, l'avviso di vendita deve riportare gli elementi della visura notarile. Lo stesso dicasi nel caso di usufrutto
 Le locazioni eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione (nel pre-pignoramento).
Il diritto di prelazione nelle vendite all'Asta a favore del conduttore dell'attività commerciale, del colono o del terzo coltivatore confinante La legge esclude la prelazione nel caso di: vendita forzata, permuta, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità. Esiste, invece, a favore dello Stato per beni di interesse artistico e storico, vincolati ai sensi delle norme in materia (dl 490/1999).
Eventuali spese di condominio non pagate A carico dell'aggiudicatario solo quelle per l'anno in corso e per quello precedente: con la cronologia del Decreto di Trasferimento.

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